• Tweet

Несоблюдение сроков сдачи жилого дома – неприятная, но часто встречающаяся ситуация. К ней следует быть готовым каждому дольщику. Генеральный директор Ассоциации защиты прав собственников недвижимости "Мой дом" Руслан Александрович Великий расскажет почему дата, на которую запланировано введение объекта в эксплуатацию, может переноситься, как при этом поступить для извлечения собственной выгоды, действуя полностью законно.

Когда можно говорить, что сроки нарушены?

Установленный для сдачи жилого объекта срок указывается в тексте ДДУ (договора долевого участия). Такой договор дольщик и девелопер заключают между собой.

Когда строительные работы подходят к концу, застройщику выдается разрешение, позволяющее приступить к эксплуатации объекта. Затем владелец должен принять квартиру. Все это полагается выполнять точно в срок, обозначенный договором.

Время передачи жилья владельцу обозначается по-разному. Иногда это определенная дата, в других случаях – квартал того или иного года. Просрочка начинается уже на следующий день после числа, названного договором.

Почему сдача переносится строительной компанией?

Следует учитывать, что задержка ввода жилого дома в эксплуатацию не всегда обусловлена недобросовестностью застройщика. Некоторые факторы не связаны непосредственно с девелопером, однако это не отменяет его обязательств, прописанных в договоре.

Среди основных причин, по которым компания вынуждена перенести дату завершения работ, значатся:

• недостаточное финансирование;
• несовпадение между проектными и реальными характеристиками здания;
• несвоевременная поставка подрядчиками строительных материалов, оборудования;
• затянувшееся подключение коммуникаций к зданию;
• наличие административных барьеров;
• форс-мажорные обстоятельства, к которым относят природные катаклизмы, военные действия и пр.

Со стороны застройщика должно поступить уведомление. В результате дольщик будет официально проинформирован о том, что сроки сдачи объекта перенесены. Компании необходимо позаботиться об этом за два месяца до даты, которая оговорена в договоре. Также от застройщика будущему владельцу поступает предложение. Согласно ему, предлагается заключить дополнительное соглашение с обозначением новой даты получения жилья. Нередко компания уточняет, по каким причинам требуется перенесение срока. Дольщик вправе подписать допсоглашение или отказаться от этого.

Иногда после подписания дополнительного соглашения дольщик получает определенную выгоду в виде скидки на проведение отделочных работ и т.д. В то же время, это лишает владельца квартиры возможности требовать неустойку. Обратите внимание – если сроки передачи объекта перенесены дополнительно, речь о взыскании компенсации может идти только с даты, на которую в допсоглашении намечена плановая сдача.

В чем разница между задержкой сдачи всего объекта и передачей жилья?
Несвоевременность сдачи жилых домов часто обусловлена невозможностью довести их строительство до конца. Также это бывает связано с отсутствием акта, позволяющего приступить к эксплуатации. Поэтому собственнику тоже приходится ждать, когда наступит новая дата передачи купленного жилья.

Причины не вовремя проведенной передачи квартиры также бывают иными. Одна из них – неподписание дольщиком акта о приеме-передачи из-за обнаружения некоторых недостатков. Обращайте особое внимание на сроки! Строительным компаниям вменяется ставить будущих владельцев в известность относительно своей готовности к передаче объекта. Дольщик в свою очередь должен явиться на прием жилья на протяжении двух месяцев. При его отсутствии в течение указанного периода застройщик составляет односторонний акт приема-передачи. Однако даже в такой ситуации собственник может требовать бесплатного устранения недостатков. Если обнаружены дефекты, владелец может направить компании официальную претензию, после чего ее сотрудники обязаны принять адекватные меры. Для устранения недостатков отводится законный срок, составляющий от 3 до 5 лет. Получить больше информации о том, как осуществить прием квартиры полностью легально, что предпринимать, если даты осмотра жилья и его передачи не соблюдаются, вы сможете в следующем материале.

Когда у дольщика имеется право на взыскание неустойки, как произвести ее расчет?

Будущий владелец вправе требовать компенсацию за все дни, в которые нарушались сроки передачи. Следует еще раз подчеркнуть – в случае подписания дольщиком допсоглашения, в котором обозначаются новые сроки сдачи, подача претензии уже неосуществима, поскольку подпись в новом документе указывает на согласие владельца с продлением сроков.

Расчет величины суммы неустойки выполняется следующим образом:

Неустойка = (цена жилья, указанная в договоре)*1/300*(кол-во дней, на которые пришлась просрочка)*2*(установленная российским ЦБ ключевая ставка).

Также за покупателем жилья сохраняется право на получение компенсации за моральный ущерб, расходы, понесенные из-за необходимости обратиться к юристу. Все эти моменты должны оговариваться сразу. В противном случае при судебном разбирательстве будет идти речь только о выплате неустойки за период, в который имела место просрочка. Если вам необходима помощь эксперта в приемке квартиры в новостройке, вы можете обратиться к нам по телефону +7 (495) 414-37-71

Что необходимо для взыскания неустойки?

Чтобы взыскать неустойку с застройщика, можно поступить следующим образом:

• составить претензию в письменном виде;
• отправить ее строительной компании заказным письмом.

Сделать это можно во время просрочки или позже, после принятия жилья.

Добросовестные застройщики стараются выплачивать неустойку в самые краткие сроки после получения претензии и ее рассмотрения. В случае отказа в выплате, задержки ответа собственник может инициировать судебное разбирательство. Если суд примет положительное решение, девелоперу придется оплатить сумму компенсации, а также штраф за отказ в своевременной выплате неустойки (50 % от ее суммы).

Для получения денежных средств можно отправиться в налоговую, имея при себе реквизиты застройщика, после чего посетить банк, который спишет требуемую сумму со счета компании. Еще один вариант – обратиться в ФССП для взыскания судебными приставами всех полагающихся дольщику компенсаций.

Может ли собственник требовать расторжения договора, если сдача не проводилась в нужный срок?

В Законе № 214-ФЗ, оговаривающем вопросы участия в долевом строительстве, сказано о наличии такого права у собственника жилья. Настаивать на расторжении договора владелец квартиры может, если сроки переносятся больше чем на два месяца с обозначенной в этом документе даты.

К одностороннему расторжению договоренностей нужно подходить очень внимательно. Если строительство объекта близится к завершению, после расторжения ДДУ можно утратить выгоду, поскольку существует большая вероятность повышения рыночной цены недвижимости. В случае, когда завершения работ еще не предвидится, расторгнутый договор способен предотвратить лишние расходы со стороны дольщика и ненужные стрессы. Каждая ситуация является индивидуальной, поэтому необходимо тщательно ее проанализировать.

Что представляет собой счет эскроу?

С лета 2019 года приобретать квартиры и финансировать возведение жилых объектов требуется по-новому. Между застройщиком и владельцем недвижимости заключается договор, обязующий дольщика переводить средства на счет эскроу (прежде деньги поступали сразу застройщику). Этим обеспечивается большая степень безопасности финансовых расчетов.

При открытии счета эскроу предусмотрено заключение договора, в котором фигурируют три стороны. Ими являются:

• застройщик;
• будущий владелец недвижимости;
• банковское учреждение.

Период, отведенный для размещения денег на счете эскроу, определяется по формуле, где срок депонирования равен сроку начала эксплуатации здания, дополненному еще шестью месяцами.

Если эксплуатация объекта уже началась, находящаяся на счете эскроу сумма перечисляется строительной компании без участия владельца.

Если застройщик медлит со сроком сдачи жилого дома, а дольщик подписывает допсоглашение, в котором сказано, что дата передачи квартиры перенесена, срок размещения денежных средств на счете эскроу рассчитывают по другому принципу (продлеваемый срок депонирования равен новому сроку начала эксплуатации объекта, к которому добавлено шесть месяцев).

Строительная компания должна информировать банк относительно обновления срока начала эксплуатации объекта. Внесенные на счет эскроу средства сохраняются на нем.

Если имеет место расторжение договора собственником жилья, он получает от банка всю принадлежащую ему сумму. Она может быть направлена на приобретение другой квартиры.

Однако определенные риски остаются. Если средства являются ипотечными, проценты, уплаченные в процессе расторжения договора, не возвращаются.

Если банк, обеспечивший наличие счета эскроу, объявляется банкротом, покупатель получает лишь застрахованную сумму. Ее размер не может быть более 10 миллионов рублей.

А если жилье является ипотечным?

В случае, когда приобретение недвижимости осуществлялось на кредитные средства, дольщику часто требуется информировать банковское учреждение обо всех изменениях, вносимых в договоренности с застройщиком. Когда сроки сдачи жилья нарушаются, его собственник должен предоставить в банковское учреждение подтверждающие документы. К ним принадлежат уведомление, предоставленное застройщиком относительно переноса сроков, допсоглашение к договору, принятое судом решение, в соответствии с которым девелопер приобретает статус банкрота.

Несоблюдение сроков сдачи жилого объекта всегда доставляет массу неудобств. Чтобы действовать без нарушения собственных интересов, внимательно рассматривайте все из имеющихся вариантов развития событий.

В любом случае советуем проконсультироваться со специалистами по телефону +7 (495) 414-37-71. Юристы ассоциации защиты прав собственников недвижимости всегда рады проконсультировать вас по всем вопросам касающимся получения компенсации за просрочку сдачи квартиры в новостройке.